Was bedeutet „besenrein“ laut BGH?
Das Gesetz verlangt zunächst nur, dass du die Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgibst (§ 546 Abs. 1 BGB). In welchem Zustand, regelt die Vorschrift nicht, wie der BGH ausdrücklich festgehalten hat (Az. VIII ZR 416/12). Steht in deinem Mietvertrag, dass die Wohnung besenrein zurückzugeben ist, gilt der Maßstab aus dem Urteil vom 28. Juni 2006: Die Pflicht beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen. Zur Begriffsbestimmung verweist das Gericht auf den Duden: „mit dem Besen grob gereinigt“.
Im entschiedenen Fall verlangte der Vermieter unter anderem Geld für die Reinigung der Fenster, der Küche und des Kellers. Der BGH bestätigte, dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind. Solche hatte die Vorinstanz aber nur bei den Spinnweben im Kellerraum gesehen; das beanstandete der BGH nicht. Über die 154 Euro hinaus, die schon das Amtsgericht zuerkannt hatte, bekam der Vermieter für die Reinigung nichts.
Besenrein ist also ein Mindeststandard, keine Endreinigung. Verlangt dein Mietvertrag ausdrücklich mehr, etwa eine Endreinigung, lass im Zweifel beim Mieterverein prüfen, ob die Klausel wirksam ist. Für den Normalfall gilt diese Einordnung:
- Gehört dazu: alle Räume leer, Böden gefegt oder gesaugt, Spinnweben entfernt, grober Schmutz und Müll beseitigt.
- Gehört dazu: alle mitvermieteten Räume, also auch Keller, Dachboden- oder Speicherabteil und Garage.
- Gehört nicht automatisch dazu: Fenster putzen oder eine Grundreinigung von Küche und Bad.
- Gehört nicht automatisch dazu: Streichen und Tapezieren – das ist eine Frage der Schönheitsreparaturen.
Muss ich renovieren oder Dübellöcher schließen?
Ob du streichen oder tapezieren musst, hängt grundsätzlich von einer wirksamen Schönheitsreparaturklausel in deinem Mietvertrag ab, nicht von der Pflicht zur besenreinen Rückgabe. Und nicht jede Klausel hält: Hast du die Wohnung unrenoviert oder renovierungsbedürftig übernommen, ist die formularmäßige Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen unwirksam, sofern der Vermieter dir keinen angemessenen Ausgleich gewährt hat (BGH, Urteil vom 18. März 2015, Az. VIII ZR 185/14). Dass sie bei Mietbeginn unrenoviert war, musst du im Streitfall allerdings beweisen.
Vorsicht bei kräftigen Farben: Gibst du eine neutral dekoriert übernommene Wohnung in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurück, den viele Mietinteressenten nicht akzeptieren, bist du nach dem BGH schadensersatzpflichtig (Urteil vom 6. November 2013, Az. VIII ZR 416/12). Im entschiedenen Fall hatte der Vermieter laut Vorinstanz mangels wirksamer Vereinbarung keinen Anspruch auf Renovierung – die anteiligen Renovierungskosten mussten die Mieter trotzdem ersetzen, wie der BGH bestätigte.
Und die Dübellöcher? Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hast du nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Das Landgericht Wuppertal zählt Befestigungen mit Dübeln ausdrücklich dazu, verlangt aber trotzdem, die Dübel bei Mietende zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen (Urteil vom 16. Juli 2020, Az. 9 S 18/20). Das ist eine Einzelentscheidung; es ging um rund 126 Dübellöcher. Eine in der Fachliteratur vertretene Gegenansicht (Pflicht nur bei atypischem Nutzerverhalten) lehnt das Gericht ab – die Ansichten gehen also auseinander. Wer die Löcher sauber zuspachtelt, hat wenig Aufwand und vermeidet einen möglichen Streit.
Was muss beim Auszug alles raus?
Zur Rückgabe gehört mehr als die Schlüsselübergabe. Der BGH hat im September 2026 bestätigt: Rückgabe bedeutet, dem Vermieter den unmittelbaren Besitz zu verschaffen, und zur Rückgabe von Mieträumen gehört außer der tatsächlichen Gewalt auch die Räumung (Urteil vom 9. September 2026, Az. VIII ZR 127/25). Gibst du die Schlüssel ab, lässt aber deine Sachen zurück, liegt nach dem BGH grundsätzlich keine Rückgabe vor.
Halbe Sachen können teuer werden: Räumt der Mieter nur teilweise, wird dem Vermieter – wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist – die gesamte Mietsache vorenthalten. Nur wenn einzelne Gegenstände zurückbleiben, kann im Einzelfall anderes gelten (BGH, Beschluss vom 21. Januar 2014, Az. VIII ZR 48/13). Für die Dauer der Vorenthaltung kann der Vermieter als Entschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB). Das muss raus:
- Möbel, Hausrat, Kleidung, Elektrogeräte und Müll – auch der Kleinkram in Einbauschränken und Schubladen.
- Eigene Einbauten und Einrichtungen wie eine selbst gekaufte Küche, Regalsysteme, Lampen oder Gardinenstangen. Du darfst sie mitnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB). Sollen sie bleiben, vereinbare das vorher schriftlich mit dem Vermieter, auch wenn der Nachmieter sie übernimmt.
- Der Inhalt aller mitvermieteten Nebenräume: Keller, Dachboden- oder Speicherabteil, Garage, Stellplatz und Abstellraum.
- Alles, was du im Treppenhaus, im Hof oder in Gemeinschaftsräumen abgestellt hast.
Übergabeprotokoll, Fotos und Schlüssel: So sicherst du dich ab
Vereinbare einen festen Übergabetermin, am besten schriftlich. Spontan klappt es nicht immer: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Wohnung jederzeit „auf Zuruf“ zurückzunehmen (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011, Az. VIII ZR 8/11). Dort hatte der Mieter die Schlüssel noch vor Ende des Mietverhältnisses an der Haustür angeboten und dann in den Briefkasten seiner bisherigen Wohnung geworfen – damit erhielt der Vermieter keine Sachherrschaft über die Wohnung.
Ein Schlüsseleinwurf in den Briefkasten des Vermieters kann reichen, wenn er abgesprochen und die Wohnung geräumt ist. Im Fall von 2026 hatte der Mieter den Einwurf nach eigenem Vortrag bei der zuständigen Mitarbeiterin des Vermieters angekündigt, die nicht widersprach; trifft das zu, wäre das nach dem BGH eine vertragsgemäße Rückgabe (Az. VIII ZR 127/25). Ob ein unangekündigter Einwurf genügt, solange der Vermieter nichts davon weiß, ist umstritten und vom BGH bislang offengelassen. Am sichersten ist die persönliche Übergabe mit Quittung.
Halte das Ergebnis der gemeinsamen Begehung in einem Übergabeprotokoll fest, das ihr beide unterschreibt, und behalte eine Kopie. Unterschreibe nur, was stimmt, und lass strittige Punkte als strittig vermerken. Verweigert der Vermieter ein gemeinsames Protokoll, erstelle selbst eines, am besten mit einem fachkundigen Zeugen, etwa über einen Mieterverein. Mach dazu Fotos mit Datum und lass den Zeugen unterschreiben. Ins Protokoll gehören:
- Datum, Uhrzeit, Anwesende und Anschrift der Wohnung
- Zustand jedes Raums, auch von Keller, Dachboden und Garage
- Mängel konkret: Raum, Stelle und Art des Schadens
- Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Heizung, zusätzlich fotografiert
- Anzahl und Art der zurückgegebenen Schlüssel, auch selbst nachgemachter
- Deine neue Anschrift für die Kautionsabrechnung
Was passiert, wenn die Wohnung nicht besenrein ist?
Wegen des Zustands allein darf der Vermieter die Rücknahme nicht ablehnen. Er kann wegen Veränderungen oder Verschlechterungen Schadensersatz verlangen, die Wohnung aber nicht zurückweisen (BGH, Az. VIII ZR 416/12). Anders ist es, wenn du nicht geräumt hast: Dann fehlt es grundsätzlich schon an der Rückgabe.
Bleibt grober Schmutz zurück, muss der Vermieter dir in der Regel zunächst eine angemessene Frist setzen, um nachzuarbeiten. Verstreicht sie erfolglos, kann er Schadensersatz statt der Leistung verlangen (§ 281 Abs. 1 BGB), also etwa die Kosten einer Reinigung. Die Frist ist unter anderem entbehrlich, wenn du die Leistung ernsthaft und endgültig verweigerst (§ 281 Abs. 2 BGB). Nach genau diesen Vorschriften hat der BGH 2006 die Reinigungskosten geprüft.
Solche Forderungen kann der Vermieter mit der Kaution verrechnen: Laut BGH kann er die Kaution auch durch eine erklärte Aufrechnung abrechnen (Az. VIII ZR 141/17). Wichtig für beide Seiten: Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt, sobald er die Wohnung zurückerhält (§ 548 Abs. 1 BGB).
Wann muss der Vermieter die Kaution abrechnen?
Eine feste gesetzliche Frist gibt es nicht. Auf eine gesetzliche Regelung wurde bewusst verzichtet, weil sich nur im Einzelfall beurteilen lässt, welche Frist angemessen ist (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, Az. VIII ZR 71/05).
Nach Mietende muss sich der Vermieter „innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist“ erklären, ob und welche Ansprüche er gegen dich erhebt – damit rechnet er die Kaution ab (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019, Az. VIII ZR 141/17). Wie viel Zeit angemessen ist, hängt von den Umständen ab; auch mehr als sechs Monate können es sein (Az. VIII ZR 71/05). Im Verfahren von 2019 hielt nur das Landgericht als Vorinstanz in der Regel drei bis sechs Monate für ausreichend; der BGH hat diese Spanne nicht übernommen.
Eine Barkaution wird mit Zugang der Abrechnung zur Rückzahlung fällig. Danach darf sich der Vermieter wegen seiner bezifferten Forderungen aus der Kaution befriedigen, laut BGH auch wegen streitiger Forderungen. Bestreitest du sie, kannst du auf Rückzahlung klagen; der Vermieter muss seine Forderungen dann beweisen. Steht noch die Betriebskostenabrechnung aus, darf er einen angemessenen Teil der Kaution bis zum Ablauf seiner Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (Az. VIII ZR 71/05).
Checkliste: So übergibst du die Wohnung besenrein
Hake die Punkte der Reihe nach ab. Kannst du die Wohnung nicht selbst räumen, etwa bei einer kompletten Wohnungsauflösung, kann ein Entrümpelungsbetrieb Ausräumen, Entsorgung und besenreine Übergabe übernehmen. Bei uns ist die Besichtigung kostenlos und oft noch am selben Tag möglich, danach bekommst du einen verbindlichen Festpreis; verwertbare Gegenstände rechnen wir an. Drängt der Übergabetermin, ist eine Express-Räumung innerhalb von 48 Stunden möglich.
- Mietvertrag lesen: Was steht zu Rückgabe, Reinigung und Schönheitsreparaturen?
- Übergabetermin und Art der Schlüsselrückgabe schriftlich vereinbaren
- Alles Eigene ausräumen, auch aus Keller, Dachboden, Garage und Abstellraum
- Übernahme von Möbeln oder Einbauten schriftlich festhalten, mit Zustimmung des Vermieters
- Sperrmüll rechtzeitig anmelden – Termine und Regeln hängen von deiner Stadt ab, frag beim örtlichen Entsorger nach
- Dübel entfernen, Löcher spachteln, sehr kräftige Wandfarben neutral überstreichen
- Grob reinigen: fegen oder saugen, Spinnweben entfernen, Schmutz und Müll beseitigen
- Zählerstände ablesen und jeden Raum mit Datum fotografieren
- Alle Schlüssel zusammensuchen, Protokoll gemeinsam unterschreiben, Kopie behalten
- Neue Anschrift und Bankverbindung für die Kaution mitteilen
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Hinweis: Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Was du beim Auszug schuldest, hängt von deinem Mietvertrag und vom Einzelfall ab. Die genannten Urteile betreffen einzelne Fälle; wie ein Gericht deinen Fall beurteilt, lässt sich daraus nicht sicher ableiten. Manche Fragen, etwa zu Dübellöchern oder zum unangekündigten Schlüsseleinwurf, werden unterschiedlich beurteilt. Bei Streit mit dem Vermieter wende dich an einen Mieterverein oder an eine Rechtsanwältin bzw. einen Rechtsanwalt für Mietrecht.
Geschrieben von
Frank van der Sande
Geschäftsführer der Lampei & van der Sande GbR – Entrümpelungsdienst mit Sitz in Langenfeld (Rheinland), seit 1998 im Einsatz, über 10.000 Entrümpelungen. Jede Zahl und jede Frist in unseren Ratgebern ist mit einer Quelle belegt.
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- 1.Der Mieter muss die Mietsache nach dem Ende des Mietverhältnisses zurückgeben (§ 546 Abs. 1 BGB).
- 2.§ 546 Abs. 1 BGB regelt nicht, in welchem Zustand die Wohnung zurückzugeben ist (BGH, Urteil vom 6. November 2013, VIII ZR 416/12).
- 3.BGH, Urteil vom 28. Juni 2006 (VIII ZR 124/05): Die Pflicht zur besenreinen Rückgabe beschränkt sich auf die Beseitigung grober Verschmutzungen.
- 4.Zur Bedeutung von „besenrein“ verweist der BGH auf den Duden: „mit dem Besen grob gereinigt“.
- 5.Der BGH bestätigte die Auffassung des Berufungsgerichts, dass grobe Verschmutzungen insgesamt zu beseitigen sind (VIII ZR 124/05).
- 6.Eine Pflichtverletzung hatte das Landgericht als Berufungsgericht nur bei den Spinnweben im Kellerraum angenommen und im Übrigen grobe Verschmutzungen verneint; der BGH beanstandete diese tatrichterliche Würdigung nicht.
- 7.Der Vermieter verlangte Kosten für die Reinigung von Fenstern, Küche und Keller; über die vom Amtsgericht zuerkannten 154 Euro hinaus stand ihm nichts zu.
- 8.Der BGH prüfte die Reinigungskosten als Schadensersatz statt der Leistung nach §§ 280, 281 BGB.
- 9.Bei einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung ist die formularmäßige Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich unwirksam (BGH, Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 185/14).
- 10.Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Klausel, muss er darlegen und im Streitfall beweisen, dass die Wohnung bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war (VIII ZR 185/14).
- 11.Wer eine neutral dekoriert übernommene Wohnung in einem ausgefallenen farblichen Zustand zurückgibt, den viele Mietinteressenten nicht akzeptieren, ist schadensersatzpflichtig (BGH, Urteil vom 6. November 2013, VIII ZR 416/12).
- 12.Im Fall VIII ZR 416/12 hatte der Vermieter nach Ansicht des Landgerichts als Vorinstanz mangels wirksamer Vereinbarung keinen Anspruch auf Renovierung (im BGH-Urteil als Begründung des Berufungsgerichts wiedergegeben).
- 13.Die Mieter mussten trotzdem die anteiligen Renovierungskosten ersetzen; der BGH bestätigte das.
- 14.Veränderungen durch vertragsgemäßen Gebrauch hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB).
- 15.LG Wuppertal, Urteil vom 16. Juli 2020 (9 S 18/20), Einzelentscheidung: Dübeln ist vertragsgemäßer Gebrauch, die Dübel sind nach Auffassung der Kammer bei Mietende aber zu entfernen und die Löcher fachgerecht zu verschließen.
- 16.Das LG Wuppertal lehnt die in der Fachliteratur (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter) vertretene Gegenansicht ab, eine Beseitigungspflicht bestehe nur bei atypischem Nutzerverhalten – die Ansichten gehen auseinander.
- 17.Im Fall des LG Wuppertal ging es um rund 126 Dübellöcher, nach Ansicht des Gerichts ungewöhnlich viele.
- 18.Rückgabe bedeutet Verschaffung des unmittelbaren Besitzes; zur Rückgabe von Mieträumen gehört auch die Räumung (BGH, Urteil vom 9. September 2026, VIII ZR 127/25).
- 19.Gibt der Mieter die Schlüssel ab, entfernt aber seine Sachen nicht aus den Räumen, liegt keine Rückgabe vor (VIII ZR 127/25).
- 20.Bei nur teilweiser Räumung wird dem Vermieter – wenn vertraglich nichts anderes vereinbart ist – die gesamte Mietsache vorenthalten (BGH, Beschluss vom 21. Januar 2014, VIII ZR 48/13).
- 21.Bleiben nur einzelne Gegenstände zurück, kann die Räumungspflicht im Einzelfall dennoch erfüllt sein.
- 22.Für die Dauer der Vorenthaltung kann der Vermieter als Entschädigung die vereinbarte oder die ortsübliche Miete verlangen (§ 546a Abs. 1 BGB).
- 23.Eigene Einrichtungen darf der Mieter wegnehmen (§ 539 Abs. 2 BGB).
- 24.Der Vermieter muss die Mietsache nicht jederzeit „auf Zuruf“ zurücknehmen; im Fall bot der Mieter die Schlüssel an der Haustür an (BGH, Urteil vom 12. Oktober 2011, VIII ZR 8/11).
- 25.Im Fall VIII ZR 8/11 ging es um eine Rückgabe vor dem Ende des Mietverhältnisses; ob der Mieter dazu berechtigt ist, ließ der BGH offen.
- 26.Der Einwurf der Schlüssel nach der gescheiterten Übergabe in den Briefkasten der bisherigen Wohnung des Mieters verschaffte dem Vermieter keine Sachherrschaft über die Wohnung.
- 27.Im Fall VIII ZR 127/25 hatte der Mieter nach seinem (im Revisionsverfahren zugrunde gelegten) Vortrag den Einwurf in den Briefkasten des Vermieters vorher bei der zuständigen Mitarbeiterin angekündigt, ohne dass sie widersprach.
- 28.Trifft dieser Vortrag zu (Einwurf abgestimmt und wie angekündigt erfolgt), wäre nach dem BGH eine vertragsgemäße Rückgabe zu bejahen (VIII ZR 127/25).
- 29.Ob beim unangekündigten Schlüsseleinwurf die Kenntnis des Vermieters nötig ist, ist in der Instanzrechtsprechung und der Literatur umstritten.
- 30.Der BGH hat diese Frage bislang nicht entschieden und im Urteil von 2026 offengelassen.
- 31.Wegen Veränderung oder Verschlechterung kann der Vermieter Schadensersatz verlangen, die Rücknahme aber nicht ablehnen (BGH, VIII ZR 416/12).
- 32.Schadensersatz statt der Leistung setzt grundsätzlich eine erfolglos gesetzte angemessene Frist voraus (§ 281 Abs. 1 BGB).
- 33.Die Fristsetzung ist unter anderem bei ernsthafter und endgültiger Verweigerung entbehrlich (§ 281 Abs. 2 BGB).
- 34.Die Kaution kann auch durch eine vom Vermieter erklärte Aufrechnung abgerechnet werden (BGH, Urteil vom 24. Juli 2019, VIII ZR 141/17).
- 35.Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen verjähren in sechs Monaten ab Rückerhalt der Mietsache (§ 548 Abs. 1 BGB).
- 36.Für die Rückzahlung der Kaution gibt es keine gesetzliche Frist; darauf wurde bewusst verzichtet (BGH, Urteil vom 18. Januar 2006, VIII ZR 71/05).
- 37.Der Vermieter muss sich innerhalb angemessener, nicht allgemein bestimmbarer Frist erklären, welche Ansprüche er erhebt; damit wird die Kaution abgerechnet (BGH, VIII ZR 141/17).
- 38.Wie viel Zeit angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab; es können auch mehr als sechs Monate sein (BGH, VIII ZR 71/05).
- 39.Im Verfahren VIII ZR 141/17 hielt nur das Landgericht als Vorinstanz in der Regel drei bis sechs Monate für ausreichend (im BGH-Urteil als Begründung des Berufungsgerichts wiedergegeben); der BGH hat diese Spanne nicht übernommen und keine feste Frist bestimmt.
- 40.Eine Barkaution wird mit Zugang der Abrechnung beim Mieter zur Rückzahlung fällig (BGH, VIII ZR 141/17).
- 41.Nach der Abrechnung darf sich der Vermieter wegen seiner bezifferten Forderungen aus der Kaution befriedigen, auch wegen streitiger Forderungen.
- 42.Bestreitet der Mieter die Forderungen, kann er auf Rückzahlung der Kaution klagen; der Vermieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für seine Forderungen (VIII ZR 141/17).
- 43.Bei ausstehender Betriebskostenabrechnung darf der Vermieter einen angemessenen Teil der Kaution einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, VIII ZR 71/05).